Immobilienfinanzierung: Was tun, wenn Sie Raten nicht mehr zahlen können

Die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

Sind Sie in einer schwierigen finanziellen Situation und geraten Sie mit der Zahlung der Darlehensraten in Rückstand, ist es wichtig, dass Sie die Rechte der Bank kennen.

Die Bank kann grundsätzlich einen Immobilienkredit kündigen, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Rückstand sind. Der Rückstand muss insgesamt mindestens 2,5 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages ausmachen. Vor der Kündigung wegen Zahlungsverzug müssen Sie eine Mahnung erhalten und danach haben Sie zwei Wochen Zeit, den Rückstand zu begleichen.

Die Besonderheit bei einem Immobilienkredit ist, dass er in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert ist. Damit sichert sich die Bank ein Pfandrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass sie im Fall von Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit dieses Pfand verwerten kann, um ihre Ansprüche zu befriedigen. Die Grundschuld ist ein sofort vollstreckbarer gerichtlicher Titel, womit die Bank praktisch einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid in der Hand hat.

Um eine Zwangsversteigerung einzuleiten, ist also keine gesonderte Klage vor Gericht oder die amtliche Feststellung der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nötig. Um Sie als Kreditnehmer vor Bankenwillkür zu schützen, gibt es für die Grundschuld eine so genannte Sicherungsabrede. Darin verpflichtet sich die Bank, die Grundschuld nur beim Eintreten bestimmter Ereignisse üblicherweise Zahlungsverzug bei Zins und Tilgung - zu verwerten.

Liegen also die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vor, kann der Zugriff auf Ihre Immobilie, im Wege der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung relativ zügig erfolgen.

Sollten Sie also damit rechnen, dass es mit der Belastung durch den Kredit schwierig werden könnte, sollten Sie sich frühzeitig mit der Situation und möglichen Lösungswegen auseinandersetzen.

Option 1: Einsatz von Rücklagen in Betracht ziehen und Ausgaben hinterfragen

Der erste Schritt sollte immer  eine ungeschminkte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sein. Nur so ist es möglich, zu analysieren wo es möglicherweise Einsparpotential bei den monatlichen Ausgaben gibt.

Wenn Sie eine Haushaltsrechnung erstellen, sehen Sie, ob ob Sie Rücklagen haben, die Sie für die Überbrückung des finanziellen Engpasses einsetzen könnten.

In wirtschaftlich besseren Zeiten sollten Sie diese dann  wieder aufstocken. Prüfen Sie Ihre Ausgaben. Eine Aufstellung mit fixen und variablen Ausgaben hilft bei der Entscheidung, welche Ausgaben Sie möglicherweise einsparen oder reduzieren könnten.

Sie sollten auch prüfen, welche Optionen Sie bei bestehenden Lebens- oder Rentenversicherungen Sie haben. Einige Versicherer bieten ihren Kund:innen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zum Beispiel an, einen Teil der  laufenden Überschussbeteiligung auszuzahlen. Nachteil: Diese Guthaben fehlen dann in der Altersvorsorge.

Gut zu wissen: Seien Sie gerade bei gut verzinsten Altverträgen, etwa mit 3,25 Prozent (auf den Sparanteil), vorsichtig. Wenn Sie die angesparten Überschüsse vorzeitig herausnehmen, ist der Versicherer nicht mehr verpflichtet, diese mit dem vereinbarten Garantiezins zu verzinsen. Damit verschafft sich der Versicherer Erleichterungen, da er weniger Kapital mit dem hohen Garantiezins bis zum Vertragsablauf verzinsen muss.

Sie sollten daher zunächst folgende Optionen mit dem Anbieter besprechen:

• Können die Versicherungsprämien in Abstimmung mit dem Versicherer gestundet werden?
  Das heißt, Sie haben weiterhin Versicherungsschutz und zahlen die Prämien später nach, die Sie jetzt nicht zahlen können. Dies kann auch für einen längeren Zeitraum möglich sein - je nach Regelung und Absprache mit dem Versicherer.
• Ist es sinnvoll, den Vertrag beitragsfrei zu stellen?
  Der Vertrag läuft dann ohne Beitragszahlung weiter. Die Auszahlungen nach Vertragsablauf sind geringer und eventuelle Zusatzversicherungen wie Berufsunfähigkeit oder Todesfallschutz können entfallen oder haben geringere Leistungen. Das Recht zur Umwandlung in eine prämienfreie Versicherung ist gesetzlich verankert. Das wäre besser, als den Vertrag ganz zu beenden, insbesondere z.B. bei einer Berufsunfähigkeitsversicherung, die Sie dann möglicherweise gar nicht mehr erneut abschließen können, etwa wegen Vorerkrankungen oder aufgrund des Alters.
  Achtung: Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen. Es besteht kein Anspruch darauf, die Beitragsfreistellung wieder rückgängig zu machen, sofern vertraglich nicht anders vereinbart. Falls eine Rückkehr möglich ist, kann dies steuerliche Nachteile haben.
  Nach Ablauf der Frist muss die Beitragszahlung wiederaufgenommen werden. Die Leistung hat sich, wenn der Beitrag gleichbleibt, entsprechend reduziert. Wenn die Leistung erhalten bleiben soll, muss mit der Versicherung vereinbart werden, dass eine entsprechend höhere Beitragsrate nach Ablauf der Beitragsfreistellung auch geleistet wird.
• Sollte die Versicherung gekündigt werden?
  Bei Kündigung erhalten Sie den Rückkaufwert und müssen keine Beiträge mehr zahlen. Ob dies ein sinnvoller Weg ist, sollte immer sorgfältig geprüft werden. Problematisch ist dies z.B., wenn der Vertrag mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung verbunden ist. Die kann so einfach nicht ersetzt werden. Eventuell handelt es sich auch um einen Vertrag mit vorteilhaften steuerlichen Regelungen und geringen Kosten, dann sollte die Kündigung wegen eines nur vorübergehenden Engpasses gut überlegt sein.
• Kann die Versicherung teilgekündigt werden?
  Sie erhalten dann nur einen Teil des Rückkaufswerts. Dies wird unter Umständen mit einer befristeten Beitragsfreistellung verbunden. Dann müssten nach Ablauf der Frist erhöhte Beiträge gezahlt werden, um bei Ablauf wieder die volle Leistung zu erhalten. Möglicherweise könnte auch vereinbart werden, dass der Beitrag reduziert wird, was dann aber auch zu einer reduzierten Ablaufleistung führt.
• Kann eine Verrechnung der Beitragszahlung mit vorhandenem Überschussguthaben erfolgen?
  Solange noch Überschussguthaben vorhanden ist, müssen Sie dann keine Beiträge zahlen.
• Kann die Versicherung beliehen werden?
  Der Versicherer gibt Ihnen einen Kredit, gegen Abtretung der Leistung aus der Versicherung. Prüfen Sie, wie hoch der Sollzins ist, und vergleichen Sie diesen mit Angeboten Ihrer Bank.

Vorsicht beim Dispositionskredit und mit Überziehungskrediten

Den Dispositionskredit, auch Dispo genannt, oder einen Überziehungskredit auf dem Girokonto in Anspruch zu nehmen, kann immer nur eine vorübergehende Option sein. Bedenken Sie: die Zinsen sind sehr hoch und das Konto muss wieder ausgeglichen werden.